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《南充市物业管理条例》33问(之二)

2020-03-20 15:48 南充新闻网

7、 业主大会筹备组工作经费是如何规定的?

答: 第十四条规定业主大会筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费标准由物业所在地县(市、区)人民政府住房和城乡建设部门根据物业管理区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定。建设单位应当在物业承接查验前向物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)交纳业主大会筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费。 业主大会筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费专用账户由街道办事处(乡、镇人民政府)负责设立。首次业主大会会议召开后,经费使用情况由街道办事处(乡、镇人民政府)公示。

8、业主大会筹备组何时解散?

答: 对筹备期间没有如期召开业主大会进行了明确的规定。 第十五条明确业主大会筹备组在规定期限内未能组织召开首次业主大会会议的, 应当自期满之日起七日内公示并说明理由, 业主大会筹备组自公示之日起自行解散。 业主大会筹备组解散后,由街道办事处(乡、镇人民政府)指导所在地居(村)民委员会组织召开首次业主大会会议。

9、业主大会的职责是如何规定的?

答:《条例》第十六条规定(一)制定和修改业主大会议事规则、 管理规约;(二) 选举或者罢免业主委员会委员、选举业主委员会候补委员;(三) 确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案, 确定需要全体业主公摊费用的收取标准;(四)选聘、续聘和解聘物业服务企业;(五)制定、修改业主共有资金使用与管理、共有物业管理、使用、经营等方面的规定和程序;(六) 监督业主委员会工作,审议业主委员会工作报告;(七) 筹集和使用住宅专项维修资金,并监督实施;(八)依法改建、重建共用建筑物及其附属设施或者改变共用部分的用途;(九) 确定业主委员会委员的工作补贴及其标准;(十)法律、法规或者业主大会议事规则确定由业主大会决定的其他事项。

10、业主大会议事规则应当明确的事项有哪些?

答: 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、议题公示、表决程序、公示方式和业主委员会的届期、组成、成员任职条件、 终止成员资格等事项作出约定,并可以约定业主代表的推选、监事或者监事会的设立、 执行秘书或财务人员的聘请、 住宅专项维修资金使用的具体情形等事项。

11、业主大会会议分为哪两种?

答: 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会会议依法作出的与物业管理活动相关的决定, 对本物业管理区域全体业主、 物业使用人以及业主委员会具有约束力。

12、怎样召开业主大会会议?

答:《条例》 第十九条规定业主大会会议可以采用现场集体讨论、 书面征求意见的形式或者通过电子信息技术的方式召开。

采用现场集体讨论的形式召开业主大会会议的, 业主可以委托代理人或者推选业主代表参加。 业主委托代理人参加业主大会会议的, 应当出具书面委托书和受委托人身份证明, 委托书应载明委托人身份信息、专有部分的面积、委托事项。 业主推选业主代表参加业主大会会议的,可以幢、单元、楼层、住宅类型为单位推选业主代表。

13、业主大会表决方式是如何规定的?

答: 业主大会会议表决采用记名投票方式进行, 可以采取现场投票或者采用电子信息技术投票, 投票应当具备真实性、可追溯性。街道办事处(乡、镇人民政府)、居(村)民委员会应当对业主大会会议表决和业主委员会主任、 副主任选举过程进行监督。

14、首次业主大会筹备组不得提名为业主委员会委员候选人的情形有哪些?

答:《条例》 第二十二条规定有下列情形之一的, 首次业主大会筹备组不得提名为业主委员会委员候选人:(一)不具有完全民事行为能力的;(二) 未按照约定交纳物业服务费及其他相关费用的;(三) 未按照规定交存住宅专项维修资金的;(四)违法搭建建(构)筑物、损坏房屋承重结构、 破坏房屋外形或者擅自改变物业使用性质等不当使用物业的;(五)有不良信用记录的;(六)非法占用公共区域或者共用设施设备的;(七)接受减免物业服务费及相关费用获取不当利益,收受或者索取建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主的财物的;(八)本人及其近亲属在本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业、 机构中任职或者有利益关系的。

业主大会可以依法规定不得担任业主委员会委员的情形。

15、业主委员会的职责有哪些?

答:《条例》 第二十五条规定业主委员会的职责是:(一) 执行业主大会的决定和决议,维护业主共同权益;(二)召集业主大会会议, 向业主大会报告工作;(三)与业主大会选(续)聘的物业服务企业签订物业服务合同, 监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(四) 听取业主、物业使用人的意见和建议,督促业主、物业使用人遵守管理规约,监督管理规约的实施;(五)根据业主大会的决定,制定共有物业、 业主共有资金使用与管理办法;(六) 承担组织和监督住宅专项维修资金筹集和使用的具体工作;(七)制定档案和印章管理制度, 制作和保管会议记录、共有物业档案、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件及印鉴,并建立相关档案;(八)调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷;(九) 接受街道办事处(乡、镇人民政府)和居(村)民委员会对物业管理的指导和监督;(十)法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

16、哪些情形业主委员会委员资格在任期内自动终止?

答:《条例》第二十七条规定业主委员会委员、 候补委员有下列情形之一的,其职务自行终止,由业主委员会公示,并向业主大会报告:(一)因物业转让等原因不再是本物业管理区域的业主的;(二)因健康等原因丧失履行职责能力的;(三)因犯罪被判处刑罚的;(四)存在本条例第二十六条所列禁止行为且受到县(市、区)人民政府城市管理行政主管部门或者街道办事处(乡、镇人民政府)批评教育、责令限期改正,逾期不改正的;(五)连续六个月缺席业主委员会会议或者不履行业主委员会委员职责的;(六)业主大会议事规则约定的其他情形。

17、业主委员会委员、候补委员在任期内禁止行为有哪些?

答:业主委员会委员、候补委员的禁止行为有8项:(一)阻挠、抗拒业主大会行使职责;(二) 弄虚作假, 隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;(三)违反业主大会议事规则、 印章管理制度或者未经业主大会授权擅自使用业主大会、 业主委员会印章;(四)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;(五)擅自动用住宅专项维修资金;(六)超越业主大会赋予的职责;(七)侵占业主共有财产或者侵害业主合法权益;(八)违反法律、法规的其他行为。

18、业主委员会委员任期届满时应该如何换届?

答:业主委员会任期届满九十日前,业主委员会应当书面告知街道办事处(乡、镇人民政府)、居(村)民委员会。街道办事处(乡、镇人民政府)应当指导、协助召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

业主委员会逾期未能换届改选、业主委员会不履行职责或者无法正常开展工作达六个月以上,由街道办事处(乡、镇人民政府)指导所在地居(村)民委员会组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

19、对物业服务项目负责人有哪些要求?

答:物业服务实行项目负责人制度。物业服务企业应当按照物业服务合同约定,指派项目负责人负责物业服务项目的运营和管理。除物业服务合同另有约定外,项目负责人只能在一个物业服务项目任职;物业服务企业更换项目负责人的,应当及时告知业主委员会并予以公示。

20、物业服务企业应当公示的物业服务信息有哪些?

答:物业服务企业应当公示并及时更新的信息包括:(一)物业服务企业的营业执照、 项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话;(二)物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;(三)电梯、消防、监控、 人民防空等专项设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、应急处置方案等;(四)业主年度交纳物业服务费用,住宅专项维修资金使用情况,利用物业共用部位、共用设施设备所取得收益的收支情况;(五)房屋装饰装修及使用过程中应当注意的安全事项;(六)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处置情况;(七)其他应当公示的信息。第二款业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当及时答复。(魏霞)(未完待续)

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